不動産問題

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不動産オーナー・不動産会社(管理会社)様へ

平成12年の開業以来、東京FAIRWAY法律事務所は「不動産問題」に積極的に取り組んでおり、不動産に関する紛争解決は最も得意とする分野のひとつです。

不動産会社(管理会社)といった企業様からのご依頼だけでなく、個人のオーナー様からのご依頼も数多く受けており、多数の交渉案件・裁判案件で実績を残しております。また、東京都心の物件だけでなく、関東周辺やその他地域の案件にも幅広く対応しております。
不動産は、どなたにとっても大切な財産です。争いになった後のご依頼はもちろん、不動産の売却や賃貸借契約の締結・更新の問題など、争いになる前の問題もぜひ当事務所にご相談ください。

なお、当事務所では案件に応じて、提携している不動産鑑定士・土地家屋調査士・税理士と共同で案件の処理を行っておりますので、より専門的なアドバイスができるものと自負しております。

不動産問題に詳しい東京FAIRWAY法律事務所

 

建物明け渡し

家賃滞納は、オーナー様にとって最も頭の痛い問題です。
最近は入居直後から滞納し、そのまま居座るような悪質な賃借人も増えています。

一般的には、「家賃の滞納が3ヶ月以上あると明け渡しを請求できる」と言われているため、鍵を取り替えたり、荷物を運び出したりして、明け渡しを実現しようという衝動に駆られるかと思います。

しかし、このような「自力救済」は、後から大きな問題になりかねず、やはり弁護士に法的手続きを依頼して明け渡しを実現していくしかありません。

明け渡しには、膨大な費用と時間がかかります。家賃を払わない賃借人に「追い銭」をすることになり、また新たに賃貸するチャンスもみすみす逃すことになります。

一方、建物が老朽化して建て替えを計画している場合、あるいは耐震基準を満たさない建物を建て替えたいといった場合にも、各テナントとの交渉にはさまざまな困難があります。

そこで、このような悩みを抱えるオーナー様のために、当事務所ではリーズナブルで迅速なサービスをご用意しております。

不動産の明け渡し請求

 

【当事務所の明け渡し業務の特徴】

1.迅速な処理と解決
当事務所では、事件の委任を受けた直後に契約解除の内容証明郵便を発送するとともに、裁判所に提出する訴状などの書類の作成に取りかかります。そして、契約が解除となった後には、すぐに訴訟提起を行い、裁判手続に移行いたします。

訴訟手続移行後は、賃借人との間で任意の明け渡し交渉を行い、早期の明け渡しが見込めない場合には、早期に判決を取得し、強制執行手続に取りかかります。

法的手続に必要な時間以外の時間は、出来る限りカットし、迅速な解決を実現いたします。

不動産の明け渡し業務

 

2.コストの削減
当事務所では、不動産明渡し案件を着手金・報酬金含め、31万5000円から受任しております(不動産の規模によって異なります。また、別途実費がかかります。)。

また、継続的に明け渡し案件をご依頼いただける場合には、明渡しの強制執行の際にかかる執行補助者の費用についても、可能な限り低額に抑えられるように努力をいたします。

不動産の明け渡し業務の着手金・報酬金

 

3.滞納家賃の回収
明渡しを完了した後であっても、滞納家賃の問題は解決されないまま残っていることがほとんどです。当事務所は、債権回収業務も得意としており、明け渡しの問題と共に、このような滞納家賃の回収を受託することもできます。

 

【実例①:家賃滞納の場合の明け渡し請求】

  • 依頼者:家賃保証会社様
  • 相談内容
    家賃7万円のワンルームマンションだが、入居直後から滞納が始まっている。何とかして早期に明け渡しを実現したい。
  • 解決経緯
    家賃が3ヶ月分滞納となった時点ですぐに、当事務所から契約解除の内容証明郵便を送付し、6日後に明け渡し訴訟を提起しました。その後、判決を取得した上で強制執行により明け渡しを完了しました。
  • ポイント
    強制執行を経たにもかかわらず、すべての手続きにおいて迅速に対応し、内容証明郵便の送付から明け渡しまで「80日間」という短期間での解決ができました。
    ※強制執行を経ず、「最短47日間」で明け渡しがなされた事例もあります。

 

【実例②:建て替えをするための明け渡し請求】

  • 依頼者:不動産オーナー様
  • 相談内容
    都内のテナントビルだが、築40年を経過し、現在の耐震基準を満たしていない。建て替えを計画しているので、テナントに明け渡しを求めたい。
  • 解決経緯
    当事務所から契約解除の内容証明郵便を送付するとともに、明け渡しに応じない全テナントに対して建物明け渡しの調停を申し立てました。
    その際、立退料についての不動産鑑定士の意見書(当事務所と提携している不動産鑑定士に依頼)および耐震に関する診断書を添付し、建て替えの必要性と適正な立退料を立証しました。
    その結果、不動産鑑定士の意見書を基準とした立退料により、テナントの明け渡しが実現しました。
  • ポイント
    不動産鑑定士の意見書作成の際には、当事務所から各テナントの実情を詳細に説明したことにより、各テナントの特殊性に着目した説得力のある意見書が提出されました。

 

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家賃値上げ請求・家賃値下げ要求への対応

「近頃は家賃相場も低迷しているから、家賃を上げるのは無理」とあきらめていませんか?
前回の家賃改定から3年以上が経過している場合、所有している不動産の固定資産税が上がったなどという場合には、家賃の値上げ請求ができる場合があります。

家賃関係の案件は、不動産分野の中でもより専門的な知識が必要な分野です。弁護士の中には、家賃鑑定の手法を理解しておらず、裁判所が依頼する鑑定人の評価に任せ、自ら積極的に活動をしない方もいます。
当事務所では、多数の案件を取り扱ってきた経験と、不動産鑑定士との提携により、鑑定評価の詳細にまで突っ込んだ積極的な解決をいたします。

さらに、テナントから家賃値下げ要求があった場合の対応も行っております。

不動産の家賃の値上げ・値下げ要求

 

【実例①:家賃値上げ請求】

  • 依頼者:不動産オーナー様
  • 相談内容
    小田急線沿線の商業ビルであるが、当初テナントとの間に特別な事情があり、相場(当時)の半額程度の家賃月額50万円で契約した。その後、30年が経過し、当初の特別な事情がなくなったものの、家賃は60万円に上がっただけで、相場(現在)の3分の1の金額になってしまっている。そこで、なんとか家賃を値上げして現在の相場に近づけたい。
  • 解決経緯
    当事務所にて、家賃増額の内容証明郵便を送付した上で、調停を申し立てましたが、テナントは一切増額に応じなかったため、訴訟を提起しました。その際、提携している不動産鑑定士に適正な家賃額についての鑑定を依頼し、鑑定書を添付しました。
    その結果、一審判決で家賃は100万円に増額となり、さらに控訴審で、今後5年間の家賃を100万円とし、6年後からはさらに増額をするとの和解が成立しました。
  • ポイント
    訴訟では、当初の家賃が特別な事情に基づくものであることを詳細に主張し、現在はそのような事情は完全に消滅したことを立証しました。

 

【実例②:家賃値下げ要求への対応】

  • 依頼者:不動産管理会社様
  • 相談内容
    東京都心23区内のテナントビルで、飲食店に貸しているが、同飲食店から家賃の値下げ要求がなされた。家賃相場は、むしろ上がっていると思われるので、値下げを阻止してもらいたい。
  • 解決経緯
    家賃の値下げ要求に対抗するため、当事務所から内容証明郵便にて家賃値上げの請求を行い、さらに家賃値上げの調停を申し立てました。一方、相手方からは家賃値下げの調停申立がありました。
    調停の結果、「家賃は現状維持とし、3年後には値上げをする」との合意を取り付けることができました。
  • ポイント
    調停においては、周辺の家賃相場を丹念に調べ上げ、家賃相場の実態を記した調査資料を相手方に提出して説得しました。さらに家賃以外の賃貸条件についての見直しも行いました。

 

借地関係の整理

借地は、地主にとっても借地人にとっても、やっかいな存在です。契約更新、建て替え、借地権譲渡、底地権(敷地)の売却など、法律問題の宝庫と言ってもよいほどです。

地主あるいは借地人とはこれまでの長い付き合いもあり、地域の評判もあることから、なかなかはっきりとものが言えないことが多いようです。このような場合にも、当事務所があなたに代わり交渉・手続きをいたします。

不動産の借地トラブル

 

【実例①:借地関係の解消と借地範囲の明確化】

  • 依頼者:地主様(80歳・女性)
  • 相談内容
    都内に昔からの貸地を5件所有しているが、将来の相続や資産運用のことなどを考え、借地関係を解消したい。また、借地の範囲が不明確になっているので、その点も明確にしたい。
  • 解決経緯
    当事務所から、借地人(5件)に対し、一斉に底地権(敷地)の売却についての要請書を送付し、交渉を開始しました。さらに、提携する土地家屋調査士による測量を実施し、借地の範囲や隣地との境界を確定いたしました。
    その結果、3件について売却の交渉がまとまり、測量の結果を踏まえて、底地権(敷地)を借地人に売却し、現金化することに成功しました。
  • ポイント
    土地家屋調査士との連携で迅速に活動した結果、長年の懸案事項が解決し、資産の整理が実現しました。

 

【実例②:立ち退き料の増額】

  • 依頼者:借地人様(70歳代・女性・一人暮らし)
  • 相談内容
    借地上に自宅を建築して居住しているが、契約期間の終了を理由として、地主から土地(更地価格5,000万円)の明け渡しを請求された。地主からは、立ち退き料として300万円の提示があるが、なんとか立ち退き料を増額してもらいたい。
  • 解決経緯
    当事務所から「明け渡し請求には正当な理由がないので、明け渡しは応じられない。また年齢的にもそのような気持ちにはなれない」旨の内容証明郵便を通知しました。
    借地人としては、最終的には明け渡す意思はありましたが、「明け渡しは断固として拒否する」という戦略的な対応をしたところ、地主側から立ち退き料を増額するとの提案がなされました。
    最終的には、2,100万円の立ち退き料と引き換えに、土地を明け渡すことになりました。
  • ポイント
    当事務所にて、周辺の土地の相場を調査するとともに、これまでの更新料の授受の事実や地代が相場より高額であることなどを立証しました
 
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任意売却

資金繰りの都合から、やむを得ず不動産を売却せざるを得ない場合、抵当権者(債権者)と交渉して、「任意売却」を行うことになります。この交渉は、不動産仲介業者が担当することが多いようですが、債権者(特に税金関係の債権者)の理解・承諾が得られないケースが発生します。

このような場合、当事務所が債権者との交渉を代行いたします。とくに当事務所が独自に開発した「国税徴収法の諸規定を駆使したノウハウ」を徹底的に活用し、国税庁や都県市民税債権者の差し押さえをスムーズに解除いたします。

不動産の任意売却

 

【実例:国税庁・都税との交渉】

  • 依頼者:マンションオーナー様
  • 相談内容
    マンションの売却が決定し、抵当権者である銀行はすべて承諾してくれたが、差押えをしている国税庁と都税事務所が「滞納分を全額支払わない限り差押えを解除しない」と主張し、売却を承諾してくれない。滞納分(合計で約3,000万円)を支払うだけの余裕資金がないので、なんとか差押えを解除してもらいたい。
  • 解決経緯
    国税庁と都税事務所に対し、差押え解除の請求書を提出・交渉した結果、まずは国税庁からの理解が得られ、100万円の支払いで差押えを解除してもらえることになりました。一方、都税事務所は滞納額の全額回収にこだわりましたが、最終的には当事務所と国税庁の説得により、数十万円の支払いで差押えを解除してもらえることになりました。
    これらの結果、オーナー様は無事に任意売却を完了することができ、ローンを整理することができました。
  • ポイント
    国税徴収法の規定の解釈により、差押えを解除する法的義務があることを当事務所から主張しました。
 

 

境界問題・建物の欠陥など

すでに紹介したような事案だけでなく、境界問題・建築瑕疵・登記関係など、不動産の紛争にはいろいろなバリエーションがあります。当事務所では、不動産に関する知識と興味を持っている弁護士が、どんな問題でも誠心誠意に対応いたします。

不動産の境界問題

 

【実例①:境界確定】

  • 依頼者:土地オーナー様
  • 相談内容
    都内一等地に更地を所有しており、売却を予定しているが、隣地所有者が境界確認に応じてくれない。土地家屋調査士が何度も説明しているが、それに耳を傾けてくれない。早期に境界を確定させて、売却ができるようにしてもらいたい。
  • 解決経緯
    当事務所にて、隣地所有者に対し、境界を確定する訴訟を申し立てました。さらに、提携する土地家屋調査士と協力し、境界についての詳細な意見書を土地家屋調査士名義で作成し、裁判所に提出しました。
    その結果、訴訟の第一回目が終了した時点で相手方(隣地所有者)が、当方の請求を認め、こちらの請求通りの和解が成立しました。
  • ポイント
    相手方からは、「意見書の内容がとてもわかりやすかったので、すぐに和解に応じることにした」との言葉がありました。

 

【実例②:建築瑕疵】

  • 依頼者:マンション管理組合様(静岡県)
  • 相談内容
    著名なゼネコンが建築した物件だが、築年数が5年しか経っていないのに、外壁タイルが落下したり、壁にクラックが入ったりしている。ゼネコンに補修を請求しているが、対応してもらえないので何とかしてもらえないか。
  • 解決経緯
    当事務所にて、一級建築士とともに現地調査を行い、ゼネコンを相手に調停を申し立てました。しかし、調停には一切応じなかったため、ゼネコン(元請企業と下請企業)に対して、損害賠償請求訴訟を提起しました。
    その結果、裁判所による現地調査が行われ、裁判所の主導のもとに和解が成立し、和解金(1,000万円)の支払いを受けるとともに、今後の欠陥補修についての約束を獲得しました。
  • ポイント
    訴訟では、多項目にわたる欠陥について一つ一つ丁寧に問題点を指摘し、それぞれの欠陥について一級建築士の専門的意見を付け加えました。

 

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